viernes, 27 de abril de 2012

Consejos para que los espacios luzcan más amplios


Contrario a lo que la gente piensa en los ambientes pequeños se pueden usar acabados de gran tamaño para crear un efecto óptico de amplitud.
Imagínese un baño pequeño recubierto con cerámicos de 20 x 20 cm, con sus respectivas juntas.   Ahora haga lo mismo, pero con un formato   mucho más grande.¿En cuál se siente más cómodo? Los acabados de gran tamaño no solo generan mayor  comodidad  y  amplitud, también  hacen  que el espacio se vea más “limpio”.

Al respecto, Cristina Camaiora, gerente general de Decor-Center, señala que  el tamaño ideal de acabados para un ambiente con poco metraje, es de 30 x 60 cm o 45 x 90 cm. “Los horizontales son los que más se utilizan ahora.  Le dan un efecto de mucha armonía  a la habitación”, refiere.

En relación a los pisos de madera, éstos funcionan con el mismo principio. Los listones grandes hacen que la pieza parezca más espaciosa. En el mercado existen  productos como el Kaindl Infinito donde la unión entre tablas no se nota por el lado angosto, logrando una unidad visual de 20 cm de ancho que parece no tener fin, lo que le da un acabado prolijo e interesante.

COLORES
Otro error frecuente de un gran número de personas,  es pensar que todo el departamento tiene que ser blanco.  Si bien se sugiere que las paredes sean claras, en el piso se puede usar colores más oscuros, básicamente para que las fraguas se conserven en mejor  estado y no se ensucien tanto.

La tendencia actual en  porcelanato  son los grises cálidos, inspirados en los distintos tipos de cemento que existen. Estos  se convierten en neutros ya que  funcionan a la perfección con los  rojos, guindas y  óxidos; así como con los colores  fríos (azules y aceros).

En cuanto al piso de madera, todo indica que los marrones grisáceos con mucha textura vienen para quedarse por varias temporadas, son muy  versátiles y se pueden usar en el departamento de una pareja joven, un soltero o de gente mayor. Finalmente la experta manifiesta que los mosaicos tridimensionales  son ideales para activar ambientes pequeños ya que tienen una variedad de texturas.

Fuente: Urbania - El Comercio

Como evita ser estafado en la compra de un Departamento




Si piensa comprar un departamento debe tomar en cuenta una serie de recomendaciones para realizar una buena inversión.

Elija un departamento en una zona residencial ya constituida para evitar que se deprecie.
Antes de firmar cualquier documento, vaya a los Registros Públicos y solicite una ficha registral para verificar que la constructora sea la propietaria del terreno donde se hará el proyecto.

Acérquese a la oficina de Desarrollo Urbano de la municipalidad correspondiente y pregunte si el ante proyecto inmobiliario está aprobado y si existe la posibilidad de que la calle o avenida donde se levantará, cambie de zonificación a corto o mediano plazo.

Indague sobre la inmobiliaria. Visite otros proyectos ejecutados por la empresa y pregunte si cumplió con la fecha de entrega programada y con la calidad de los acabados. Vaya al Indecopi y averigüe si tiene algún reclamo o denuncia.

Cuando llegue el día de firmar la minuta de compra-venta, vaya con un abogado. Este documento deberá detallar la ubicación, metraje exacto del departamento y estacionamiento (por separado), mora que le pagarán en caso de no entregar la unidad en la fecha acordada, uso de aires, cuadro de acabados (lo más detallado posible), garantía de la edificación y de los cavados.

Verifique que la persona que firme el contrato sea el representante legal de la constructora. El día que le entreguen las llaves, exija que le emitan un acta especificando todo lo que contiene el departamento. Antes de firmar, compruebe que los acabados estén bien instalados. Si no está de acuerdo con algo deje constancia en el documento para que la inmobiliaria lo repare en un plazo determinado. ¡Buena suerte!

Consejos
Pruebas
Encienda todas las luces y enchufe varios electrodomésticos a la vez para ver si las instalaciones funcionan correctamente. Haga lo mismo con la grifería para comprobar la fuerza del agua.

Financiamiento
Saber qué banco está detrás del proyecto inmobiliario que le interesa es muy importante ya que la entidad financiera ha debido evaluar la seriedad de la empresa para aprobar el financiamiento.


Fuente: Urbania-El Comercio

lunes, 9 de abril de 2012

SECRETOS PARA VENDER SU CASA


Luego de mucho meditarlo tomó la decisión de vender su casa, sin embargo, ya pasaron algunos meses y aún no consigue comprador. Aunque no lo crea, esto puede deberse a la impresión negativa que se llevó el interesado sobre la apariencia de la propiedad. Recuerde lo que dice el refrán: “todo entra por los ojos".
El presidente de Aspai (Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios) Fernando Torres Tasso, explica que la gran mayoría de veces la casa es mostrada con el mobiliario del actual propietario, por lo que este debe ser agradable a la vista de los interesados. “El primer consejo es tener toda la casa ordenada, pues el desorden puede desanimar a cualquiera”, recalca Torres.
El experto recalca que también es importante que la propiedad proyecte amplitud, sobre todo si es de dimensiones reducidas. Tenga en mente que el tamaño del mobiliario debe concordar con el dé la habitación.
Para lograrlo es preciso cambiar algunos muebles (no comprar), por ejemplo: si tienen un comedor pequeño, no utilice una mesa para 8  personas, retirela momentáneamente; asimismo, prefiera los sofás pequeños, no los de tres cuerpos que ocupan mucho espacio. En los dormitorios de pocos metros cuadrados también debe evitar las camas king o queen. A menor cantidad de elementos el espacio lucirá más amplio.

Otro secreto es pintar todas las paredes de blanco. “Este color combina con todas las tonalidades de los muebles, proyecta amplitud y le da más luminosidad a los ambientes”, indica Torres. Además, puede colocar arreglos de flores naturales, eliminar algunos cuadros de la pared, guardarlos adornos muy pequeños que puedan dar la impresión de desorden y, sobre todo, mantener la cocina impecable.
CON POCO PRESUPUESTO El experto refiere que las faltas de refacción de algunas piezas hace que los interesados pidan una rebaja sobre el precio establecido. Por ello, es mejor analizar la posibilidad de invertir en estos arreglos.
No obstante, si tiene un presupuesto ajustado puede remozar la casa sin invertir miles de dólares. Usted debe:
- Si su casa tiene parquet,mandarlo a pulir y aplicar DD. Todas las habitacioneslucirán renovadas.
-Arreglar las puertas de los clósets.
-Cambiar o ajustar las bisagras de las puertas de los reposteros de la cocina. Si son de madera dele una pintadita.
-Cambie el asiento del inodoro y las cortinas de la ducha. Siguiendo estosconsejos potenciará su propiedad y la hará lucir mucho más atractiva.
Fuente: El Comercio - Urbania

jueves, 19 de enero de 2012

Consejos para evitar problemas al comprar una casa, departamento o terreno

Aquí le presento lo que debe saber para comprar una casa, departamento o terreno, sin perjuicio de la asesoría legal personal que contrate, a continuación algunos temas a considerar antes de comprar un departamento, casa o terreno.
Tomando como presupuesto que nos encontramos ante una casa, departamento o terreno inscrito en los Registros Públicos:

1. Es importante tener a la mano un Estudio de Títulos que su abogado le deberá de preparar sobre la propiedad que piensa comprar. Este Estudio de Títulos entre otras cosas, esencialmente deberá decirle:

PROPIETARIO.-Quien en es el propietario o los propietarios de la vivienda que quiere comprar para que así usted compre a quien legalmente es el propietario y no a otra persona.
CARACTERISTICAS.-Si las características de la vivienda que está comprando corresponden a lo que legalmente aparece en los títulos de propiedad. (Ejemplo: área inscrita en los registros públicos, el certificado de numeración, declaratoria de fábrica inscrita, etc.)
POSEEDOR.- Es la persona que viene viviendo en la propiedad (en términos técnicos el poseedor de la vivienda) para lo cual deberá existir una visita física al inmueble para constatar que no existen problemas con los poseedores del inmueble a comprar (un inquilino o tal vez alguien que dice que es el real dueño del inmueble y que no aparece como tal en los Registros Públicos).
GRAVAMENES.- Establecer si existe alguna carga o gravamen sobre la propiedad que se quiere adquirir.
2. El abogado de su elección y confianza elaborará una propuesta de contrato de compraventa que incluya cláusulas que lo protejan como comprador. Un punto importante a estipular en el contrato de compraventa es el momento en que deberá pagar el precio acodado con el vendedor.

Es común, que el vendedor aspire a cobrar el 100% del precio apenas se firme el contrato de compraventa; y, que el comprador quiera que el pago sea cuando la propiedad aparezca inscrita en Registros Públicos a su nombre. No se preocupe pues la ley permite que se pueda negociar ambos sentidos y se establezcan cláusulas que le de ciertas garantías a usted como comprador.

3. La entrega de una constancia (reciente, con no más de 30 días de antiguedad) de NO ADEUDO otorgada por la municipalidad de la jurisdicción en que se encuentra el inmueble (casa, departamento o terreno) respecto de tributos municipales y arbitrios que correspondan al mismo. Sin perjuicio de recibir dicha constancia entregada por el vendedor, es recomendable que su abogado verifique la autenticidad de la misma en la municipalidad correspondiente.

4. Constate la zonificación municipal en la cual se encuentre la propiedad que desea comprar. Todas las zonas urbanas se encuentra "zonificadas" a fin de determinar qué es lo que se puede construir en cada una o qué negocios o industrias pueden existir. Si usted compra una casa para vivir no le gustará que mañana su vecino instale una discoteca así que resulta importante saber cual es la zonificación de la propiedad que va a comprar. De la misma manera si usted está comprando una casa para vivir y tener allí además un pequeño negocio verifique si la zonificación municipal se lo permitirá para no tener luego problemas al solicitar su licencia municipal de funcionamiento. Esta constatación municipal es recomendable así como confirmar si tal vez existe un plan de expansión de pistas que lleve a una futura expropiación de parte del inmueble que está comprando.

5. En la empresa de energía eléctrica debe comprobar cual es la capacidad instalada de energía destinada al inmueble y si existiría algún problema en ampliar esa capacidad. Esto resulta importante si usted tiene pensando instalar en el inmueble una pequeña industria que demande más energía que la usual.

6. Investigue en la Municipalidad el uso previo ha tenido el suelo sobre el cual está la casa o departamento que está comprando. Parece una cosa un poco extrema pero hoy en día con la expansión urbana existente puede ocurrir que el suelo haya sido un relleno sanitario o que incluso que el suelo antes haya sido un grifo o una fábrica con elementos contaminantes que pueden provocar algún tipo de toxicidad y enfermedades para los ocupantes de un inmueble construido sobre ese suelo.

7. Que el comprador le haga entrega de los recibos de agua, luz, cable, internet y teléfonos debidamente cancelados. Esto le evitará en el futuro algunos dolores de cabeza cuando solicite que todos esos servicios pasen a su nombre. En cuanto al teléfono deberá especificar si el mismo es traspasado o no con motivo de la compra venta.

8. Pida un reporte en Infocorp o servicios similares del vendedor y requiera que el vendedor proceda a enviar cartas comunicando su cambio de domicilio a sus acreedores como bancos o tiendas por departamentos. El reporte a una central de riesgos es importante inclusive para ser más precavido en toda la operación de compra venta. Por otro lado las cartas que debe de hacer el vendedor comunicando su cambio de domicilio a sus acreedores, le permitirá tener una protección ante cualquier aviso de cobranza que mañana más tarde le puedan hacer llegar a su flamante vivienda.

9. Infórmese con su abogado los costos tributarios de la compraventa y otros costos usuales que existen en este tipo de operaciones como el costo de la Escritura Pública. Uno cuando compra una casa o un departamento o un terreno generalmente usa todos sus ahorros para reunir el precio de la compra venta y luego se olvida que hay una serie de costos tributarios o de otra índole que pueden ser un poco elevados. Su abogado le deberá de informar de esos costos para que luego no tenga usted sorpresas.

10. Si compra la casa, departamento o terreno con un crédito hipotecario, pídale a su abogado que le explique con claridad cuales son sus derechos y las obligaciones que asumirá con el banco. Entienda claramente qué es lo que va a firmar con el banco y debe de saber además qué cláusulas son las que usualmente puede negociar con la entidad bancaria. Ahora existe una amplia oferta de créditos hipotecarios y puede lograr varias ventajas si negocia y compara adecuadamente las ofertas de créditos hipotecarios con diversos bancos de la plaza.

Pueden existir otros puntos por resolver dependiendo de su caso particular, por lo que es importante recordarle que deberá contar con una asesoría legal personal que lo asesore en cualquier operación de compra venta de inmuebles.

Fuente: blog.pucp.edu.pe

martes, 17 de enero de 2012

Problemas con las dimensiones, ubicación o antecedentes registrales de tu terreno

Si tienes problemas con las dimensiones o no sabes cuales son los linderos o limites de tu terreno, o no sabes donde esta ubicado, o quieres saber quien es el propietario de algun terreno, o si tiene o no propietario, la solución es realizar una busqueda catastral en los registros publicos SUNARP. Este se realiza presentando unos planos en coordenadas UTM y memoria elaborados por un ingeniero del terreno de interes y te emiten un certificado con un informe detallado de lo información registral del terreno incluyendo propietarios, limites de terreno y posibles superposiciones. Aqui les dejo los requisitos:

1.- Plano de ubicacion 1/1000 ó 1/5000
2.- Plano Perimetrico, precisando las coordenadas UTM en el sistema PSAD 56 (del IGN), del area del predio. para mayor precision para elaborar el plano perimetrico ver los requisitos establecidos en el primer parrafo del ART. 18 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS (publicado el 21-11-03) y el punto 5.3 de la DIRECTIVA 08-2004-sunarp s/n, publicado el 05-07-04 la que fue aprobada por resolucion 296-2004-sunarp s/n.
3.- Memoria Descriptiva del area del predio.
Los documentos señalados en los puntos 1 al 3 presentar en originales y firmados por Ing. civil o Arquitecto colegiado.
4.- Recabar en el modulo de entrega de Formularios el FORMULARIO PARA CERTIFICADO e indicar en el mismo los datos de ubicacion del predio.
5.- Costo aproximado S/56.00

Asi mismo, les dejo un caso muy interesante del uso de esta herramienta que brinda SUNARP, extraida de blog.pucp.edu.pe.

RESOLUCIÓN N° 080-2009-SUNARP-TR-T
SUMILLA
Identidad del plano con sus coordenadas UTM
Resulta imprescindible que el plano coincida con sus coordenadas UTM, pues de esta manera se conocerá realmente el predio respecto del cual se solicita la búsqueda catastral.

ANALISIS
De acuerdo al inciso d) del articulo 1320 del TUO del RGRP, el certificado de búsqueda catastral constituye un certificado compendioso que acredita si, un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o si parcialmente forma parte de un predio inscrito. También acredita la existencia o no de superposiciones de áreas. Dicho en otras palabras, con el certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total o parcial.
Para indagar si un predio posee o no antecedente registraI deben acompañarse los planos respectivos. Los planos constituyen la representación gráfica de todos los elementos fisicos que componen un predio o la edificación levantada sobre él, ello dependiendo del tipo de plano de que se trate. Dicho de otro modo, el plano nos proporciona la forma y ubicación espacial del predio. La forma, a su vez, comprende los linderos fisicos del predio y de estos se obtiene el área. Al respecto, en la Resolución N° 182-2008-SUNARP-TR-T el 28.10.2005 este Colegiado señaló que el área es definida como la extension superficiaI o ámbito fisico de un predio, los linderos son las líneas que delimitan un predio de otro. En doctrina se sostiene que el elemento preferente son los linderos, ya que el predio se encuentra encerrado dentro de ellos. En ese sentido, todo lo que se halle dentro de dichos límites corresponderá al predio. Significa, en suma, que la fijación de los lindes de un predio constituye el aspecto más importante para la determinación de su localización especial y, por ende, para conocer el área del predio.

2. Tratándose de cuestiones netamente técnicas, el articulo 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) ha encargado que la evaluación de los planos recaiga en el Área de Catastro, la cual debe emitir un informe referido a aspectos técnicos en donde se determine la existencia o no de superposición de partidas registrales, asi como de otros datos relevantes, si los hubiera. De ah! la razón de la fuerza vinculante de su informe prevista en el artículo 11° del RIRP.
3. Según se desprende de la norma contenida en el articulo 11° del RIRP, el informe del Area de Catastro constituye el resultado de la evaluación. Empero, esta consecuencia deriva de dos fases lógicas del proceso de evaluación: la revisión técnica de los planos y la búsqueda catastral propiamente dicha. La primera es la verificación de la conformidad técnica de los planos presentados. Dentro de esta se encuentra la tarea consistente en dibujar el plano a partir de las coordenadas UTM, operación que los especialistas de catastro denominan reconstrucción. En esta etapa el examen debe concluir que los planos realmente corresponden a dichas coordenas UTM. Como corolario de lo expuesto, resulta imprescindible que el plano coincida con sus coordenadas UTM, pues de esta manera se conocerá realmente el predio respecto del cual se solicita la búsqueda catastral. Solo después de superar este estadio, el Área de Catastro estará habilitada para investigar si el predio (representado en los planos) ya se encuentra inscrito, sea parcial o totalmente.
4. En la presente solicitud, el Área de Catastro ha advertido que hecha la reconstrucción el predio resultante difiere del graficado en el plano alcanzado por el interesado. En otros términos, se trataría de dos predios distintos debido a la falta de identidad entre el plano y las que deberian ser sus coordenadas TM.
No obstante la discrepancia, el plano reconstruido con las coordenadas UTM ha sido confrontado con la base de datos de predios inscritos que posee el Area de Catastro de la Oficina Registral de Chiclayo. El resultado ha arrojado que el predio reconstruido se halla superpuesto a los predios inscritos en las partidas N° 4102159, 4040655 Y 4015408 del Registro de Predios de Piura. En este orden, el predio reconstruido ya posee antecedente registral.
Sin embargo, queda la duda si el predio cuya búsqueda ha pedido el usuario es el mismo que el obtenido con la reconstrucción. A criterio de la Sala la respuesta es negativa, prueba de ello es que el solicitante ha formulado el recurso de apelación. Por tanto, la Sala estima que el interesado deberá subsanar previamente la observación planteada por el Área de Catastro a efectos de que pueda emitir un nuevo informe. Se confirma, entonces, el punto 2 de la esquela de observación y se deja sin efecto el punto 3. El Colegiado considera pertinente reiterar que la información técnica de catastro debe satisfacer ciertas exigencias para obtener eficacia vinculatoria, principalmente legalidad, claridad y fundamentación, pues de lo contrario podría terminar siendo la expresión arbitraria de un funcionario público. En este orden de ideas, las imprecisiones o ambigüedades de las conclusiones deben estar proscritas en el informe técnico que evacue el catastro. Visto el informe, se advierte que el catastro afirma que el predio reconstruido se halla superpuesto parcialmente a otros predios inscritos; sin embargo, no precisa qué porción determinada del predio se encuentra superpuesta en cada partida registral. De tal forma que el usuario pueda saber cuál es la parte especifica del predio que no se encuentra inscrita o si el predio en su totalidad ya obra inscrito, qué sección definida (que debe indicar e identificar plenamente) se encuentra en uno u otro predio inscrito. En consecuencia, el Area de Catastro debe tener en cuenta estas indicaciones al momento de expedir el nuevo informe señalado en los párrafos anteriores.
5. Por otro lado, respondiendo el segundo punto controvertido, el articulo 11° del RIRP ha prescrito que el informe del Area de Catastro es vinculante para las instancias registrales y que en la esquela de observación o tacha sólo se consignarán los defectos u obstáculos técnicos advertidos por aquélla. Al respecto, en la Resolución N°186-2006-SUNARP-TR-T del 08.11.2006.esta señaló que solo será vinculante el Registrador aquella información estrictamente técnica contenida en el informe del Area de Catastro, la cual comunicará al interesado; por tanto, no deberá limitarse a trasladar los requerimientos u observaciones de dicha área sin un previo examen de legalidad y razonabilidad". En el caso de autos, el informe ha sido trasladado íntegramente al usuario ' un previo análisis de parte del Registrador. En efecto, e pun o se refiere a los planos presentados para elaborar el informe.
Ésta constituye una información técnica sobre los planos, pero no una observación a los mismos. Y en el punto 4, el informe advierte la existencia de predios inscritos a nombre del solicitante en otra ubicación geográfica. Este no es un dato técnico y resulta impertinente para el caso de autos. Con relación al punto 3, éste no constituye en estricto una observación sino el resultado del estudio catastral practicado al plano reconstruido. Por tanto, al usuario debe entregársele la conclusión, es decir, debe informársela aquello que es de su exclusivo interés y pertinente a su solicitud: si el predio tiene o no antecedente registral, o si está superpuesto qué parte abarca del predio o predios inscritos (ver considerando anterior). De este modo, será impertinente informarle al usuario que la conclusión del informe se obtuvo de una base digital incompleta. Por lo expuesto, la Sala estima pertinente recomendar al Registrador mayor celo en el ejercicio de sus funciones. Finalmente, sólo el punto 2 de la esquela contiene una observación técnica, por lo que se confirma para efectos que el Área de Catastro emita el nuevo informe indicado en el cuarto considerando.
6. De otro lado, el apelante en su escrito impugnatorio ha señalado que el Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) prescribe que en caso de superposición se podrán seguir extendiendo inscripciones mientras la Gerencia Registral no disponga el cierre de las partidas registrales. Esta aseveración es correcta, pero sólo aplicable para las inscripciones en las partidas duplicadas en tanto no sean cerradas. En cambio, el caso de autos no versa sobre la inscripción de un acto o contrato en alguna partida duplicada (no cerrada), sino acerca del pedido de búsqueda catastral de un predio. De tal manera que si se encuentra que el predio ya está inscrito, aunque esté duplicado o superpuesto con otros también inscritos, no podrá extenderse el certificado en sentido negativo, es decir, como si el predio no estuviera registrado. En suma, se trata de dos situaciones diferentes. Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se acordó:

RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR el punto 2 de la esquela de observación formulada por el Registrador de Publicidad de Chiclayo, debiendo el solicitante presentar nuevo plano con las coordenadas UTM correspondientes, por los fundamentos expuestos en esta resolución.
SEGUNDO: DEJAR SIN EFECTO los puntos 1, 3 y 4 de la observación.



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martes, 10 de enero de 2012

Consejos para evitar problemas al alquilar una propiedad

InmueblesComo todo negocio, dar en arriendo un inmueble tiene sus inconvenientes. Sepa cómo evitarlos
Una de las mejores opciones de inversión cuando se dispone de capital es la compra de inmuebles. Su rentabilidad puede ser mejor, incluso, en comparación con la incursión en la bolsa de valores .
Pero como todo negocio, el alquiler de propiedades también tiene sus riesgos. Estos dependen en gran medida de la persona a quién se entrega el inmueble en arrendamiento. ¿Cómo protegerse o evitar problemas?
La primera regla de oro es verificar la capacidad de pago del potencial inquilino. Una forma de hacerlo es solicitar información a las centrales de riesgo, como Infocorp (se pagan S/.40 por cada reporte y es necesario proporcionar el nombre completo y número del DNI del potencial cliente).
Verificar ese tipo de información es más difícil cuando se trata de extranjeros. En ese caso, será de gran ayuda que el contrato de alquiler sea respaldado por alguna empresa, como puede ser aquella para la que labora el futuro arrendatario.
Otro detalle importante es el texto del contrato de alquiler. El derecho reconoce el acuerdo verbal de alquiler, pero lo mejor es tener un contrato por escrito, porque es válido como medio probatorio, explica la doctora Nory Okuma, del portafolio de abogados Torres y Torres Lara.
Asimismo, es mejor llevar el documento al notario público porque él certificará la identidad y firma de quienes suscriben el acuerdo y, lo que es clave, la fecha de inicio del contrato y término del mismo. “Es importante hacerlo de esta manera, incluso cuando se alquile el inmueble a un familiar. Muchos de los conflictos surgen con ellos”, refiere la doctora Okuma.
En el contrato debe figurar el monto mensual del alquiler y si el inmueble se entrega amoblado o no. En el primer caso, es aconsejable realizar un inventario y precisar las condiciones en que el arrendatario recibe el departamento o casa.
La doctora Nory Okuma también recomienda precisar en el documento cuáles son los ambientes comprendidos en el alquiler, porque muchas veces no se incluye cochera ni depósito.
Si el monto de alquiler es en dólares, será necesario establecer un tipo de cambio para evitar que las fluctuaciones del valor de la moneda extranjera afecte al propietario o al arrendatario.
La garantía es otro tema importante. Aunque el Código Civil no establece cómo se determina, el uso y la costumbre indican que puede ser equivalente a uno o dos meses de alquiler, pero eso dependerá del acuerdo entre ambas partes. El diálogo también será clave.

DE USO RESIDENCIAL
Penalidades. El incumplimiento del pago del alquiler es el problema más frecuente. Pacte en el contrato tasas de interés por mora. – Estas no deben ser superiores a las fijadas por el Banco Central de Reserva. Lo contrario es usura.

Plazo forzoso. El contrato de alquiler debe considerar un plazo forzoso o de vencimiento del contrato. – El arrendatario pagará una penalidad si deja el inmueble antes del término del contrato.

Pago de mensualidad. La forma de pago se puede fijar en el contrato (depósito de cuenta bancaria). Se recomienda que el pago se haga efectivo los primeros días de cada mes o por mes vencido, como establece el Código Civil.

Arbitrios y más. El inquilino paga los servicios públicos (agua, luz), la cuota de mantenimiento (en caso de edificios o condominio) y arbitrios. El propietario asume el pago del Impuesto Predial.

Causal de resolución. Procede cuando se da al predio un fin distinto al permitido o por ir contra las buenas costumbres. En ambos casos es necesario tener pruebas que lo acrediten.

Desalojo. Si el inquilino se niega a dejar el inmueble, hay que ir primero a un proceso de conciliación. Si este fracasa solo queda iniciar un proceso judicial.

Rentas de primera categoría. Todo alquiler genera una renta. Cuando el propietario es una persona natural se paga renta de primera categoría. Consiste en un impuesto equivalente al 5% del monto de alquiler. El propietario lo abona a la Sunat todos los meses y por cada predio de acuerdo al último dígito del RUC. Recuerde que el monto del alquiler no puede ser menor al 6% del autovalúo.

Fuente: Diario Peru21

sábado, 7 de enero de 2012

Problemas con mi Casa: En relación al Título de Propiedad

Hay mucha confusión de lo que es el tomo, ficha y partida electrónica, aclaro que es un documento de registros públicos que tienen el mismo valor y por ende significan lo mismo, solo que estos se dieron en diferentes etapas del registro de propiedad inmueble de la SUNARP, es decir antiguamente se registraba la propiedad en TOMO, luego en FICHA, y por último y la más moderna es la Partida Electrónica.

Definición:
TOMO, FICHA O PARTIDA ELECTRÓNICA Documento de los  registros Públicos el cual contiene datos como la descripción del predio, el último propietario inscrito, la historia registral del predio desde la primera hasta la última inscripción, e información sobre la existencia de cargas o gravámenes. En el título archivado se encuentran los planos, memorias y los documentos legales que sustentan los derechos inscritos respecto al predio.

Es necesario siempre tener una copia actualizada de la partida electrónica de su inmueble, y si no la tiene es de mucha importancia que la gestione, para ello tiene que identificar el número de TOMO, FICHA O PARTIDA ELECTRÓNICA de donde se inscribió la propiedad y solicitarla inmediatamente en SUNARP, y saber la situación actual de su propiedad.

Aquí les dejo ejemplo de cómo son estos documentos:
TOMO: Como se puede apreciar estas son las inscripciones antiguas, que se redactaban a mano, y se ubicaban con tomo folio y asiento, el folio es numero arriba a la derecha, y el asiento es el numero, en este caso el 1, que esta después del encabezado.


FICHA: Este documento como se puede apreciar ya es mecanizado, escrito con maquina de escribir, el numero de ficha se ubica arriba a la derecha.


PARTIDA ELECTRÓNICA: Este documento es el que actualmente utiliza SUNARP para registrar los inmuebles, como se puede apreciar están escritos mediante el uso de computadoras.


Se aclara que hay propiedades que tienen un numero de tomo, otro numero de ficha y otro numero de partida, por que son propiedades que han pasado por el tiempo y han ido migrando de tomo a ficha y de ficha a partida.

TITULO ARCHIVADO: Aquí es donde se encuentran los planos, memorias y los documentos legales que dieron lugar a la inscripción en el TOMO, FICHA O PARTIDA ELECTRÓNICA.


Problemas con mi terreno: En relación a los planos

Muchas veces tenemos un terreno pero no sabemos con exactitud cuáles son los límites de este, es mas no tenemos ningún plano. Bueno aquí les dejo una introducción a la información técnica que se podría recopilar de su terreno para tener o reconstruir tus planos:

PLANO AEROFOTOGRAFICO: Estas son excelentes para referenciar tu terreno



VISTAS SATELITALES: Estas son las mas utiles para reconstruir tus planos, puedes usar el Google earth.



PLANO PERIMETRICO: Una vez que los reconstruyas tu plano tendrás uno como este, te recomiendo que lo inscribas en registros públicos, así nadie podrá tratar de inscribir algún derecho sobre tu terreno.

PLANO DE UBICACIÓN



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